去年，张先生等业主在金山区买了某楼盘的商品房，开发商在与购房者的商品房买卖合同中约定的楼层高度为2.8米，但业主们入住后却发现实际层高只有2.7米，业主们由此向开发商索赔，对此问题作何处理？记者发现，随着楼市交易渐趋回归理性，隐藏于交易中的有关商品房质量纠纷逐渐凸现，比较常见的有商品房面积缩水及质量未达到开发商《住宅质量保证书》上要求所引发的纠纷，而对于楼层高度缩水引发的纠纷的处理，法律法规并无明文规定，购房者与开发商在合同中也往往没有具体约定，导致此类纠纷在确定赔偿方面无法统一。
层高不符约定被判酌情赔偿
    近日，记者从静安法院了解到一则案例，开发商在签订房屋买卖合同时，错将层高2.8米误写成4.6米，导致白白赔出了3万余元。
    2002年12月，市民翟先生一家与开发商签订房屋买卖合同，约定翟先生一家在充分了解楼盘房屋预售合同、装修合同样本的前提下，自愿购买江宁路上某全装修公寓楼的502室房屋。合同上注明该房屋建筑面积49.01平方米，建筑层高4.6米，每平方米建筑面积单价为人民币10260.40元，总房价款50.2862万元。同时，翟先生又与装潢公司签订了装饰装修合同。
    2004年2月，开发商通知翟先生一家验收房屋，后翟先生提出所交付的房屋层高仅为2.8米，不是合同约定的4.6米，因此拒绝接受房屋，并诉至法院，要求开发商赔偿损失21万余元，其中19.6万余元为层高相差1.8米的房款赔偿，另2万元是双方在合同中约定的定金。
    房产商则表示，其所建大楼地上共23层，其中1~2层为商场，3层以上为住宅。住宅从3至7层的层高为2.8米，8至23层的层高为4.6米，可供业主自由分层。在取得许可证开始售房时，该楼已建到了16层，并根据2种不同层高的房屋设计了2套样板房。而翟先生一家在签约前，已实地查看了样板房和所购房屋。并且，从翟先生委托装潢公司进行装修的合同中可看出，他对实际层高为2.8米明知的。所以，合同中的4.6米层高不是双方的真实意思表示，仅仅是工作人员的笔误。
    法院审理后认定开发商所述属实，翟先生是在充分了解所购房屋的前提下自愿认购，并与装潢公司签订了只装修一层的合同，因此其对502室层高只有2.8米是明知的，开发商在合同上写层高为4.6米属于重大误解，但仍应以公司工作人员的过失向翟先生一家承担违约责任。
    不过，法院认为，翟先生一家提出以该房屋的层高差为单位计算损失，并无任何科学或法律依据，基于4.6米系笔误而非故意，只能酌情对翟先生一家作适当赔偿。法院参照整个5层所有房屋的每平方米均价与翟先生家所购房屋的差价标准，作出了由开发商赔偿翟先生一家人民币32564.20元的判决。
    法官告诉记者，这起笔误造成的层高纠纷尚属特例，更多的有房屋质量实际未达标造成的“层高缩水”纠纷。如静安法院也审判过因实际交付的商品房层高未达到房屋质量保证书上规定的2.9米，经检测54户起诉的业主拿到的房层高只有2.6至2.62米不等，由此开发商被判向54户业主退还部分房款的案例。
层高缩水要理赔
    在商品房质量纠纷中，比较常见的就是面积、楼层高度“缩水”，质量未达到开发商《住宅质量保证书》上的要求而引发的纠纷。房地产律师告诉记者，商品房层高缩水属于开发商的违约行为，开发商应承担违约责任。不过，一般由于不能强制要求开发商将层高恢复到约定层高，业主只能要求开发商赔偿损失。而业主在索赔时，需证明所受损失的具体金额，但往往无法证明这一点，因此在解决层高纠纷的处理方法上也会出现多种情况。
    上海市国和律师事务所的龙陈律师向记者表示，首先，如在房屋买卖合同中对于层高缩水如何处理已有约定，那么就应按合同约定处理。“目前房屋买卖的示范合同只是明确了房屋交易中的基本条款，购房者完全可以与开发商对一些细节问题作出补充约定。如要避免发生‘层高缩水’后赔偿数额难以确定的问题，购房者可以事先在合同中提出根据‘缩水’程度约定相应的违约金数额。”
    然而，围绕“层高缩水”问题的处理目前在合同中往往未作约定，在这种情况下，如出现纠纷，赔偿的尺度就较难达成一致。记者了解到，在“层高缩水”纠纷中，律师提出的赔偿依据通常为按层高缩水比例或体积缩水比例赔偿，赔偿额就等于层高缩水的比例或体积缩水比例乘以房价款。但这点往往被认为是没有法律依据和合同依据的，因为商品房是按建筑面积计价而不是按层高、体积计价的。
    还有一种观点是根据诚实信用原则，利用法律类推的方法解决，如层高缩水可类推为适用商品房面积缩水的规定。根据《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。那么，如果合同没有约定，可按实际楼层高度与合同楼层高度的误差率，即(合同楼层高度-实际楼层高度)÷合同楼层高度×100%。如层高误差率超过3%，则购房者可以请求解除合同、开发商返还已付购房款及利息；购房者同意继续履行合同的，3%以内部分由购房者与开发商据实结算，多付的购房款及利息由开发商返还，超出3%部分的购房款则由开发商双倍返还。
    律师告诉记者，现在法院审理此类案件，如确属开发商所交付商品房在建筑层高上与合同约定不符，通常即判定开发商构成违约，须承担违约责任。而在赔偿数额的确定问题上，往往由法院根据“层高缩水”对业主们使用房屋造成的实际影响酌情确定，或交由评估机构评估确定，一般数额并不高。目前，的确需要一个合理、统一的赔偿标准来处理此类问题。

早报记者 李和裕 通讯员 李鸿光 责任编辑 王萍