早报记者 李和裕 通讯员 李鸿光 责任编辑 王萍　   2005-6-17    
    案情回放
    上海威海路某号的房屋是汪女士预购的商品房，她在2004年9月17日取得该房屋，11月30日做产权登记，12月14日取得房产证。
    同年11月20日，董先生与汪女士在中介公司的介绍下，签订了房屋买卖合同，由汪女士将建筑面积119.70平方米的房屋以258万元价格转让给董先生。在约定了付款期限后，双方又在补充条款中约定，买卖合同自双方签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔，否则由违约的一方以总房价款的10%支付违约金。
    然而，在到双方约定的首期付款期限时，董先生就一直没有再履行过合同。后来，董先生又以汪女士没有取得房产证为由，单方认为合同属于无效，并注明“作废”后退还给了中介公司。
    最后汪女士将房屋另卖他人，房价还比原定的高出3.5万元，但她还是以董先生擅自反悔、不按约定的期限付款，还将合同“作废”退回、注销合同的行为构成违约起诉到法院，要求董先生按照总房价款的10%赔偿违约金25.8万元。
法院审判
    法庭上，董先生辩称，汪女士在没有取得房产证之前就与自己签订房屋买卖合同，该行为违反了有关规定，合同应属无效。合同书上的“作废”两字则不是自己所写，该房屋至今自己还是要的，可是汪女士却将房屋以更高的价格卖给了他人，所以汪女士是得利者并没有什么经济损失。
    审理中，中介公司业务员证实，在向董先生讨还房屋买卖合同时，发现该合同尾部签名处写有“作废”两字。在此情况下，汪女士才将该房屋以261.5万元转让他人，又引起了该违约金诉讼。
    法官认为，董先生与汪女士签订的房屋买卖合同中，明确约定双方在取得房地产权证后办理过户手续，还明确了不交易的违约责任。虽然我国有关法律法规规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，但是，法律法规并没有规定在没有取得房地产权证时，签订的房地产买卖合同就为无效。
    对于董先生证明汪女士后来以更高的价格卖出了房屋，因此在交易中并没有实际损失，法官表示，董先生毁约后，汪女士再卖房，无论价格高低，均不能抵销双方之前所签订的合同的效率，原先的合同是有效的合同；而合同中所约定的违约金的性质，本身就是对擅自违约方的一种惩罚，即使没有给守约方造成损失，违约方也应按照合同承担责任；至于违约金为总房价款的10%，则是双方自愿约定，属于当事人意思自治。
    因此，法院判定本案是因董先生的违约行为造成了合同不能履行，遂判决董先生按合同约定支付给汪女士违约金。
律师点评
    上海市国和律师事务所的龙陈律师表示，交房后但尚未办出产证之前，合同转让房屋行为是有效的。
    他指出，合同行为的生效与物权行为的生效是两个不同的法律关系，两者不能混同。“根据我国合同法的有关规定，依法成立的合同，自成立时生效。生效的合同，即对于合同当事人产生约束力，当事人应该根据合同约定履行合同。而现实生活中的物权行为，如对房屋所有权的改变、抵押权的产生与消灭等情形，这些行为的效力则可能受到法律法规的特殊要求，如房屋所有权的变动就需要当事人到房屋登记机关办理过户手续才能发生。所以合同行为不等同于物权行为，合同有效并不必然导致物权的变动。最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释中也明确了，法律法规规定合同应当办理登记手续的，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”
    而在合同行为已生效、物权行为生效条件还不具备的情况下，当事人仍应履行合同约定。任何无故不履行合同义务的行为，都构成违约，应当承担违约责任。正如本案，在买方预期违约的情形下，卖方可以解除合同，另行处置标的物，并要求买方承担违约责任。