早报记者 李和裕 通讯员 李鸿光 责任编辑 王萍　   2005-7-8   
    案情回放
    2003年10月，张女士与一家房产中介公司签订了购买意向书，约定由张女士作为购房人，通过中介公司购买上海市富民路某号房屋，房屋总价为112万元人民币。双方还约定，张女士先向中介公司支付10万元意向金，签订协议之日起45日内买卖双方再签订正式的买卖合同；如果因为张女士的原因导致正式合同无法签订，则已付意向金不予退还；如果因卖方业主原因导致正式合同无法签订，则已付意向金在2个工作日内返还，且中介公司另行支付3万元作为赔偿。
    购买意向书签订当日，张女士即向中介公司支付了10万元意向金，但到了约定的签订正式合同之日，中介公司却告知张女士，房屋业主不愿再作出售。后张女士从中介公司处领回了10万元意向金，但对于3万元的赔偿费用却始终协商不成。今年1月，张女士向法院提起了诉讼，要求中介公司按购房意向书中的约定支付3万元的赔偿。
法院审判
    法庭上，中介公司表示，房屋最终未能正式签约达成交易，是因为张女士和业主之间在付款方式上存在分歧，后来业主虽另行出售了房屋，但该行为是在签订正式合同的约定期限过后，所以并不存在业主故意违约的情况。而考虑到张女士确有损失，中介公司表示可支付给张女士5000元的违约金。
    法院认为，购房意向书是签约双方的真实意思表示。作为购房人的诚意表示，张女士支付了10万元的意向金，并承诺如果反悔不买，中介公司有权没收意向金；而作为居间方的中介公司，在收取意向金的同时，对于如果发生业主反悔不卖的情况，仅承诺退还张女士所付的意向金，这显然对张女士来说并不公道，所以张女士在签订购房意向书时，要求给予适当赔偿，也是符合交易公平原则的。
    同时，这起房屋买卖的全过程都是通过中介公司联系交易的，对正式合同未能签订的真正原因，应由中介公司负责举证。法庭上，中介公司已经承认了是卖方不愿签约的事实，那么中介公司理应履行赔偿承诺。至于中介公司表示赔偿金明显过高，法院则以为从近两年上海房价的上涨因素及张女士支付意向金的利息损失等客观状况分析，该赔偿金数额并不算过高。
    因此，中介公司在卖方拒绝交易的情况下，理应按照购房意向书上所约定的内容，履行3万元的赔偿义务，最后法院判决支持了张女士的诉讼请求。
律师点评
    上海国和律师事务所的龙陈律师表示，二手房交易中，为避免风险，买卖双方一般很少直接进行交易，而是通过房产中介公司。但在现实交易中，出现少数委托人利用中介机构的前期服务获取具体交易信息后，撤销委托，跳过中介私自成交或通过第三方成交的情况，即通常所说的“跳单”，这损害了中介的利益，因而在购房人签署居间议价委托时，中介公司常会要求其支付一定数额的意向金或诚意金，作为买卖担保。必须注意的是，意向金条款约定是居间合同的一部分，即使该部分约定无效，也并不影响整个合同的效力。
    对于意向金条款约定，龙陈律师认为不能片面否定其法律效力，只要双方意思一致，符合公平原则，一般就具有合法性，对合同当事人也具有法律约束力。对于权利义务大致平衡的意向金条款，符合合同自由原则，由当事人自担风险，这是意思自治原则的必然要求，因而是合法的。至于那些加重一方责任、显失公平的意向金条款约定，也可以利用合同法公平原则进行矫治，使法律适用大致平衡。
    需要明确的是，居间合同中，作为居间人的中介公司的主要义务有报告缔约机会、忠实和尽力、负担居间活动费用等，居间人违反上述义务就要承担相应责任。而委托人的主要义务就是支付报酬，但居间不成的，居间人无权要求支付报酬。
    因此，上述案件中，合同双方对于意向金条款的约定具有法律效力，对当事人也具有法律约束力。根据我国合同法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，否则要承担相应的违约责任。案件中的张女士已经履行合同，但中介公司未能履行合同，使得上下家交易未能成功，所以应按照合同约定进行赔偿。