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不动产统一登记对我国房地产市场发展具有重大的意义
已被浏览3248次 更新日期:2005-07-28 来源:龙陈律师工作室
                         不动产统一登记对我国房地产市场发展具有重大的意义
                                 ——《物权法》草案评论之一
                            上海市国和律师事务所   龙陈律师
    7月11全国人大常委会办公厅向社会全文公布《物权法》草案广泛征求意见,其中很多规定被普遍认为有助于确认、保护公民的房屋财产,特别是不动产统一登记制度,有助于解决买房、住房过程中的诸多纠纷,笔者就此谈一些粗浅看法。
     一、统一不动产登记,本质上是不动产物权公示、公信原则作用认识的正确回归,有利于促进依法行政
    不动产登记,从其性质、作用角度分析,本质上是一种权利登记,并非是国家对不动产进行监督和管理的一种行政手段,是权利登记而非管理登记。目前在我国,无论是国家立法还是地方立法,很大一个问题就是各个行政部门都强调登记的重要性,强调本部门的某项事务的登记管理权,把登记作为实行行政管理的重要内容和重要手段,当然,由于登记费用的问题存在,也成为部门的重要利益之源。《物权法》草案规定统一不动产登记,是对登记作用的认识的深化和正确回归,同时对登记费用都作了规定,有利于促进依法行政。
    二、统一不动产登记,有利于减轻当事人的负担
   目前我国办理不动产登记的机构主要有土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、运输工具登记部门、工商行政管理部门等。如果当事人分别和这么多机构打交道,自然会成本增加,费用增大。统一不动产登记,有利于当事人时间成本的节省;同时,针对很多地方登记机关都是按照标的物价值的一定比例收取登记费,有些登记机关甚至规定一个有效期,有效期满后再登记再收费,这使得登记程序成了登记机关利用行政权力的生财之道的现象,《物权法(草案)》明确规定,“不动产登记按件收取费用,最高不得超过200元。”同时进一步规定,登记机构在登记过程中不得要求对不动产进行评估,不得以年检等名义进行重复登记,不得有其他超出登记职责范围的行为等等,这可以极大地减轻当事人的负担。
    三、统一不动产登记,有利于杜绝一房多卖现象,更有效维护交易秩序
   诚如前文所述,目前我国不动产登记多头办理,造成同一不动产可能在不同级别登记机关登记不同权属状况,扭曲了市场交易信息。 目前,全国只有少数地方如上海已将土地、房屋登记机关合二为一,多数地方房屋登记和土地登记分别归属于不同部门,而且查阅限制很多,导致当事人不能从登记机关即时得到准确的信息,这是“一房多卖”的怪现状的一个重要根源。其实,不动产登记制度的基本功能是确认、保护物权,并确认物权流转秩序,是物权法制度设计的核心和基础,但当前这种多头登记现状,使得不动产登记制度作用大打折扣。有鉴于此,《物权法(草案)》明确规定,国家对不动产实行统一登记制度,这有利于物权公示、公信原则作用的发挥,有利于维护交易秩序的稳定,也有利于房地产市场的健康发展。


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