物业管理企业利用前期物业管理的特殊约定侵犯业主的合法权益，业主如何维权？
                              上海市国和律师事务所  龙陈律师

    近年来，随着房地产业的迅速发展，随之而来的物业管理纠纷也呈不断上升之势，现实生活中，由于物业管理公司自身角色定位错误，忽视了自己应是物业管理企业，是处于为广大业主提供优质物业管理服务的地位，而将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵犯业主权益，有些地方性物业管理法规、条例也往往出现偏差，强调保护物业管理企业的利益，对业主利益保护的规定不到位，业主正当的权益难以得到切实的保护，特别是物业管理企业利用前期物业管理的特殊约定侵犯业主的合法权益更是如此。
   案例：某房产开发企业与某物业管理企业（系由该房产企业设立）签订前期物业管理合同，委托该物业管理企业对小区实施物业管理，委托期限为5年，每平方米收费5元（同等物业收费1.5元）。业主相继入住后，发现小区管理混乱，物业服务差，收费相比同等其它物业高出许多，业主因此不满，矛盾纠纷不断产生。
   龙律师分析：  
   根据现行《物业管理条例》  第二十六条规定： 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
本案中，房产开发企业与由其自身设立的物业管理企业设置了长达5年的委托管理期限，显然是侵犯了业主的合法权益，与前期物业管理合同的期限，应至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效为止的规定也相违背，该约定当然无效。笔者还发现：有些开发商和物业管理企业利用了前期物业管理合同的期限应至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效为止的规定，阻扰业主委员会的成立，从而达到长期霸占物业管理、侵犯业主合法权益的目的。另外，由于业主没有实际参与前期物业管理合同的签订，不排除开发商与前期物业管理企业在合同其它事项中作出有损业主利益的约定，如本案例中对物业管理费的约定。对此，笔者建议：业主可参照《合同法》中有关格式条款加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款应属无效的规定，开发商首先有义务提请业主注意相关条款，并按照对方要求对该些条款作出说明；其次，条款中有违反《合同法》第五十二条、第五十三条规定加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款应属无效情形的，该条款当然无效；对条款的理解发生争议的，应作出对房产开发商和前期物业管理企业不利的解释，以维护作为弱势一方业主的权益。