理性违约情形之下违约金与定金的法律使用
                         上海市国和律师事务所  龙陈律师
   随着房地产系列调控政策相继出台，原本一路高涨的的上海楼市价格出现了非同寻常的下跌，部分地区的价格甚至下跌的幅度较大。由于消费者的“买涨不买跌”的心理，许多购房者在于卖家签定房屋买卖合同以后，出现了理性违约——即不是因为不能履行合同，而是因为履行合用不划算，不如违约。承担违约责任。笔者近日遇到这样一个案例：
   郝先生2005年3月17日购买位于浦东杜鹃路一套房子，合同约定价款为人民币100万元，签定合同当日，郝先生支付了3万元定金，与30万元首付款，剩余款项应于2005年5月8日付清，同日办理房屋过户手续，合同中还约定了违约责任：买房方如不能在当日付清房款，逾期每日违约金为未付款的万分之二/日，逾期5日，买方有权单方面解除合同，并赔偿买方损失为为未付款的1%。到了5月初，郝先生发现其所购同地段同质量同房型房屋价格下降了近20万元，再买下来很不划算，5月10日郝先生通知卖家不履行合同，并要求卖方退回定金与首付款，卖方对此拒绝；5月20日，卖方单方面解除合同，要求郝先生支付逾期12天共计16800元的违约金，并支付损失赔偿金7000远，已付定金不予退回。郝先生很不理解，为何需要支付违约金，又不能要回已付定金，还要支付损失赔偿金。
其实，像郝先生这样因为房价下跌而采取理性违约，当下非常典型，原因就像当房价一路飙升时卖家理性违约一样——履行合用不划算，不如违约。
   首先必须明确，这种理性违约行为时违反诚实信用原则的，不应提倡。担具体到法律适用，又需具体情况具体分析。比如在本案中，卖方如果不根据合同约定单方面解除合同，根据合同法规定，卖方可要求郝先生支付违约金，给付损失赔偿金，并继续履行合同。当然，在本案中由于卖方根据合同约定，行使合同解除权，单方面解除合同，由于违约金与定金罚则不能同时适用，卖方只能择其一，且选定一种补偿方式以后，不能再选择另一种补偿方式，这是民事法律形成权的基本特性。