94名购房者集体开打14厘米官司 
                                2006年4月8日   上海商报
    金莉娜/商报报道 费沪生/摄影 商品房预售合同上白纸黑字注明了房屋层高为2.9米，等到入住时却发现足足矮了15公分，杨小姐感觉自己受到了欺骗，越本打算设计成错层的装修计划也被迫取消。在杨小姐所在的这个东方花园二期小区，遭遇层高缩水的房屋，保守估计也有上百户。更让购房者难以接受的是，广告中号称“加拿大设计、获得多个奖项、值得珍藏”的高档小区，竟然连阳台上放置空调外机的位置都没有，设计施工问题层出不穷。
东方花园二期又名世纪运动汇，由上海金沪房地产开发有限公司开发建设。小区位于闵行区七宝镇的新镇路，紧邻闵行体育公园。小区占地面积*万平方米，目前已有*栋八层住宅商品房、*栋14层商品房和*栋3层商品房。
            承诺层高2.90米 实际缩水14公分
   杨小姐是在报纸广告上看到世纪运动汇的售楼广告的。广告上介绍说，小区围墙外就是规模盛大的闵行体育公园，这让喜爱运动的杨小姐颇为中意；售楼小姐还承诺车子可以直接入库，又免去了杨小姐泊车行走的烦恼；小区附近的教育优势更是让人不得不考虑：市级重点中学七宝中学近在咫尺。这些得天独厚的条件深深地吸引了杨小姐的目光。
   当然，最让杨小姐动心的还是广告中着力标榜的2.9米的楼层高度。“说实话，我就是冲着2.9米的层高购买这套房子的。我当时想好了，在房子里设计一个小错层，这样就可以更充分地利用整个空间。但现在，不用说错层，就是连地面空间都捉襟见肘了。”
   说起来，房屋层高缩水问题还是装修工人首先发现的。杨小姐算是小区内最高开始装修的一批业主。2005年底交房入住后，她聘请的装修公司就开始进场施工作业了。“铺地板时，装修工人测量了层高，发现净高度只有2米64，加上楼板的厚度12公分，满打满算也只2米76，离预售合同注明的2.90米足足差了14公分！我当时还不相信，又让工人重新量了一遍，结果确切无疑，那就是：层高缩水了！我原本还想在房子里设计一个小错层，这样空间好利用得更充分一些，现在一切都成泡影了。”
  与此同时，拿了钥匙的购房者都陆陆续续地发现了自己房屋层高缩水的现象，有些眼尖的购房者在验房当天就看穿了这一“灭顶之灾”。于是，购房者们联合起来，开始同开发商交涉。
            开发商：销售人员笔误所致 每户赔偿2000
“合同约定2.90米？哪有！是我们销售人员签约时笔误了，实际应该是2.80米，这样差不多了吧。”开发商的解释令购房者大跌眼镜。事后，开发商给每户业主发了一封函，在对工作人员的工作失误“深表歉意”后，表示公司愿意承担相应的责任，具体方式是：结合层高误差部分的建筑成本和实际影响，补偿每户人民币2000元。
这一结果让购房者大失所望。“虽然我们也不清楚层高缩水到底能获赔多少，当时就提了一个大致的索赔额5万元。但开发商这样轻描淡写的解释太不负责任，2千元的赔偿额也明显是在敷衍我们。”杨小姐愤慨地向记者表示。
          购房者：层高缩水 心情压抑
    杨小姐告诉记者，层高缩水的难受程度远远超过面积缩水：“面积缩水，权当自己买小户型了；但层高缩水的后果截然不同，天花板往下降了一段，每个房间都矮了，住在里面感觉极其压抑。”杨小姐还为记者算了一笔账，以她所购二房二厅建筑面积100平方米的房子为例，层高缩水14公分，空间就减少十余立方米，无形之中相当于少买了一个房间！
   业主张老师原先的住房楼层高度近三米，为了尽量接近目前的生活环境，特意选择了层高2.90米的世纪运动汇作为自己的第二套居住房。但当张老师父亲来到这处高度严重缩水、实际层高远不到2.90米的新居时，“顿时感觉透不过气来”。
   “朋友过来看新房子，一抬头就发现高度不够，我只好自我解嘲‘这样省空调啦’。”业主蔡先生不无调侃地向记者介绍自己的遭遇。“人家老式公房的层高都有2.70米，现在标榜层高2.90米的商品房却只能跟老公房平起平坐。我担心自己该在客厅安装什么样的灯具，别被双手一不小心举起来碰落了。”身高1米80的蔡先生对此忧心忡忡。
        律师：层高缩水尚无法律规定 建议参考面积所水处理
   一边是层高缩水令人终日压抑不堪，另一边是不知道该如何同开发商交涉索赔，杨小姐在工作之余开始寻求法律帮助。一个偶然的机会，她在网上发现了国和律师事务所龙陈律师（现上海力帆律师事务所律师、管理合伙人）对房产建筑工程领域相关法律问题的分析研究，便将自己小区的情况介绍给了龙律师。
“合同中约定层高为2.90米，但所售房屋的实际层高均在2.75米至2.78米之间，开发商违反承诺导致层高缩水是显而易见的。”龙陈律师对于杨小姐等人的遭遇定了性。
“但预售合同中没有约定层高缩水的违约责任，现有的法律法规对层高缩水问题也没有做出相应规定，购房者维权难度相当大。”龙陈律师向记者坦言。
据了解，2005年版上海市商品房预售合同仅对面积缩水的违约责任作了约定。该合同第八条“面积误差的处理方式”对面积缩水确立了以下处理原则：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，购房者有权退房；开发商应当将房价款退还给购房者，并支付利息。购房者如果不退房，则面积增大不超过3％的，由购房者补足差价；超出3％的部分，由开发商自行买单。面积缩水在3％以内的，由开发商返还差价；超出3％部分的，开发商还得双倍返还差价。这一处理原则同样在最高人民法院出台的《关于商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中得到了确认。
“遗憾的是，受到广泛好评的新版预售合同并未前瞻性地就层高缩水问题做出相应规定。事实上，现在层高缩水的现象已经越来越普遍。”龙陈律师向记者表示。
既没有合同约定，又缺乏法律规定的情况下，购房者如何维权？龙陈律师大胆建议，参照面积缩水方式处理。即，杨小姐所购房屋层高缩水14公分，占到2.90米约定层高的4.8％，这一层高误差比例已经超过了3％。按照90万元的总房价计算，3％部分应该返还差价2.7万元，超出的1.8％部分还应双倍返还为3.24万元，总共为5.94万元。
“高档”小区 质量不高
记者近日在杨小姐入住的世纪运动汇小区采访时了解到，凡是购买八层的商品房都不同程度地出现了层高缩水的现象。房屋现有实际层高在2.75米至2.78米之间，均远远不足2.90米的约定层高。该小区建有八层高住宅商品房×栋，每栋三部电梯，一梯两户，涉及业主××户。
“除了层高缩水外，还有许许多多设计施工方面的问题让我们难以接受。”杨小姐告诉记者，这个号称“加拿大设计、屡屡获奖、值得珍藏”的高档小区，竟连阳台上放置空调外机的位置也没有，实在是问题多多。
记者在杨小姐家中看到，朝南的阳台上确实没有设置空调室外机座板。“室外机装在阳台里面吧，热气承受不了；挂到外面吧，又担心掉落下去。”因为实在找不到合适的地方，杨小姐至今也没有安装空调。而其他人家则将外机要么倚在墙上，要么吊在外面，各种装法五花八门。
房屋大门的反向装法也让杨小姐哭笑不得。门不是朝着墙壁打开，而是相反。“门装反了，门后面一片地方就白白浪费掉了。”杨小姐只得在装修时请工人重新安装了大门。
“不怕你不信，我们家和隔壁邻居的房子竟然是相通的。”在杨小姐引导下，记者来到客厅，果然发现客厅窗户外面有一块60公分宽的水泥板与隔壁家窗户相连。“窗户打开后，小孩极易去冒险，小偷从隔壁人家溜过来的机率也大大增加了。”在杨小姐看来，这样的设计简直是拿业主的生命和财产安全开玩笑。
大堂入口处的一排窨井盖更是让杨小姐提心吊胆。记者在现场看到，为了不让窨井盖下面的异味窜上来，开发商已经在地转缝隙之间加贴了一条条金属片，但仍有部分缝隙没有盖住。“我的高跟鞋已不知在这里吃了多少苦头了。”光滑的地砖、光滑的金属片、隐约可见的缝隙，再加上斜坡设计，使得杨小姐至今都不敢接老母亲来自己家里居住。
如果说这些亮在明处的毛病还能让购房者心里有个提防，那么房屋的结构这个隐性问题就让杨小姐他们胆战心惊了。记者在预售合同中看到，主体建筑物的建筑结构为混合1结构（砖混结构－记者注），但在附件中，高层的结构却成了现浇剪力墙。“我们住的房子到底是砖混结构还是剪力墙结构？这可是人命关天的问题，但现在我们不得而知！”杨小姐说，按照建筑标准，向他们这样八层高的住宅应该采用剪力墙结构，如果开发商采用的是砖混结构，那非加固整改不可，“这可是关系到几百户人家生命安全的大事！”
“小区里十四层的房子层高都为2.90米，唯独八层的房子层高出了问题，这里面是不是存在规划方面的猫腻。”杨小姐和一些购房者打算，委托律师彻底调查层高缩水的原因。
记者了解到，昨天市一中院并未当场受理理此案。杨小姐等94房者共向开发商索赔700万，其中因层高缩水涉及的退、赔款为450万元。
龙陈律师告诉记者，现在法院审理此类案件，如确属开发商所交付商品房在建筑层高上与合同约定不符，通常即判定开发商构成违约，须承担违约责任。而在赔偿数额的确定问题上，往往由法院根据“层高缩水”对业主们使用房屋造成的实际影响酌情确定，或交由评估机构评估确定，一般数额并不高。目前，的确需要一个合理、统一的赔偿标准来处理此类问题。
但是目前房屋买卖的示范合同只是明确了房屋交易中的基本条款，购房者完全可以与开发商对一些细节问题作出补充约定。如要避免发生‘层高缩水’后赔偿数额难以确定的问题，购房者可以事先在合同中提出根据‘缩水’程度约定相应的违约金数额。