房屋买卖合同条款有争议，合同解释来解决 
                                  上海市国和律师事务所龙陈律师释案
   案情分析 
   2002年2月，李某夫 妇原住的威海路房屋动迁，李某夫妇便与动迁单位签订了《动迁回搬合同》，一次性支 付了14万余元后，被安置在一处78.13平方米的改造成套商品房。 
2个月后，李某夫 妇与唐先生签订了一份《房屋转让合同》，双方约定李某夫妇自愿将回搬的期房出售给 唐先生，售价为每平方米5398元，总价为42.17万元，合同中约定了付款方式，还约定 此合同一经签订即完成交易，如果李某夫妇在交房前或办理过户之前向唐先生提出重新 要回房屋的，则必须按照现房的实际估价的20%支付补偿费。 
   2002年8月，李某夫妇 与唐先生又签订了一份《房屋抵押借款协议》，载明李某夫妇因购买上述回搬期房的资 金不足，以房屋作抵押向唐先生借款40万元，期限为2年，年息为20%。同时，双方还签 订了一份《房屋转让合同补充协议》，约定因买卖双方不能办理房屋预售合同公证及到 房地产交易中心作预售登记，遂将之前签订的《房屋转让合同》转为《房屋抵押借款协 议》；在房屋造好以后，李某夫妇正常移交给唐先生，并办妥房产证，则《房屋抵押借 款协议》自动失效。 
   自2002年3月至8月，李某夫妇共写过4份收条言明收到唐先生 房款40.015万元；在徐某夫妇接到“交房通知”后，唐先生又支付给了李某夫妇房款1 万元，所以总付款数为41.015万元。2003年12月，李某夫妇取得了房屋的钥匙。随后， 买卖双方再次签订了一份《房屋转让合同补充条款》，约定因现房交付，之前签订的《 房屋抵押借款协议》作废，继续执行最先签订的《房屋转让合同》。 
可到了2005年 1月，唐先生起诉到法院，表示李某夫妇收到房款后，并未按合同的约定向自己交房， 所以要求徐某夫妇按现价赔偿房款70万元，及现价20%的补偿费14万元。 
   法院审判 
法庭上，唐先生表示，李某夫妇动迁时，决定先购买动迁回搬房，再将房屋出售， 这样所得的钱款就比直接货币安置的钱款多，所以与自己签订了《房屋转让合同》，把 回搬房出售给自己。同时由于当时房屋还是期房，不能办理合同登记和公证，才又签订 了《房屋抵押借款协议》、《房屋转让合同补充协议》。 
而李某夫妇辩称，与唐先 生签订的《房屋转让合同》不是自己的真实意思表示，是唐先生使用手段把《房屋抵押 借款协议》转为了《房屋转让合同》。动迁后自己没有其他房屋可住，不可能卖掉自己 的生活居所。事实上是由于当时动迁后买回搬房资金不足，所以把房屋作抵押向唐先生 借款40.015万元。现愿意归还借款，并按银行利息的5倍支付给唐先生利息。 
原告 坚持认为双方是房屋买卖关系，被告则一口咬定双方仅仅是借款关系。法院究竟如何判 别呢？法院审理后认为，唐先生与李某夫妇先后签订了4份合同和协议，上面均有双方 的落笔签名，足以证明双方对合同内容是十分清楚的。而《房屋抵押借款合同》在先， 《房屋转让合同补充条款》在后，以后者覆盖前者看，合同性质已经发生了变化，应认 定为《房屋转让合同》。并且从李某夫妇书写的4份收条看，写的都是“房款”而不是 “借款”。由此，法院判决，终止双方的房屋转让，并根据双方签订的合同内容，以现 价70万元来计算补偿标准，即李某夫妇返还唐先生购房款41.015万元，并支付补偿费14 万元。
    上海市国和律师事务所龙陈律师释案
    对于合同条款有争议的，需要利用合同的解释。合同的解释，就是指对合同及相关资料的含义所作的分析和说明。在此笔者要说明的是：合同的解释，并不仅是一个法律研究的术语，更是现实生活中任何有争议的合同在法律适用时，都必须进行解释。我国合同法第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。这样，合同法确定了合同解释的原则，同时也规定了合同解释的规则，这就是：
   第一：以合同文字含义为出发点，理解当事人的真实意思。
这是因为合同条款由语言文字所构成，确定合同用语的含义，当当事人前后有表达不一致之处发生争议，按照日期在后的合同条款理解为准，这是因为日期在后的约定更能反映当事人的真实意思。
   第二：合同整体解释与历史解释相结合，探求当事人的真实意思。
这是因为合同的全部条款和构成部分是合同整体的一部分，对于当事人有争议的合同条款的含义，应从合同整体上把握。同时，合同是当事人交易的过程，对于合同的解释，不能掐头去尾，而应是前后一系列的行为，了解当事人的真实意思脉络。
   第三：符合合同目的的原则。
如果利用前面两条原则还不能确定当事人的真实意思。就应该用合同目的来确定，这是因为合同目的是当事人真实意思的核心。当前面两条原则解释的结果与目的解释不一致，按照目的解释的结果确定。当然，如果目的违法，就不能适用目的解释。
  第四：参照交易习惯解释
   我国合同法承认了交易习惯的法律效力。这里需要明确的是：应由主张交易习惯具有法律效力的一方提供证据。以上是合同解释的基本原则与规则，对于探求当事人的真实意思，非常管用。结合本案件，l李某夫妇与唐先生前后签订四份合同，对于房屋转让还是抵押房借款，利用合同的文义解释与历史解释相结合，可轻松看出当事人是明显的房屋转让关系，并非借款合同法律关系，李某夫妇违约，应承担违约责任。法院据此判决徐某夫妇返还唐先生购房款41.015万元，并支付补偿费14 万元。