物权法草案的美与不足
                                            ——物权法草案评论之二
                                       上海市国和律师事物所 龙陈律师
    物权法是一个国家调整财产关系的基本法律，其基本作用在于两个方面：其一，定纷止争，货畅其流。其二，物尽其用，地尽其利。对于这样一部关乎市场经济基本规则的法律的现实和深远意义，怎么形容都不过分。其中很多规定被普遍认为有助于确认、保护公民的房屋财产，特别是不动产统一登记制度，有助于解决买房、住房过程中的诸多纠纷，首次承认了“业主”的主体地位，具有许多亮点，但也存在些须不足，笔者主要从房地产法学视角在此一陈管见，求教于方家。

    一、物权法草案的亮点——统一不动产登记，有利于减轻当事人的负担，也有利于杜绝一房多卖现象，更有效维护交易秩序
   目前我国办理不动产登记的机构主要有土地管理部门、房产管理部门、工商行政管理部门等。如果当事人分别和这么多机构打交道，自然会成本增加，费用增大。统一不动产登记，有利于当事人时间成本的节省；同时，针对很多地方登记机关都是按照标的物价值的一定比例收取登记费，有些登记机关甚至规定一个有效期，有效期满后再登记再收费，这使得登记程序成了登记机关利用行政权力的生财之道的现象，《物权法(草案)》明确规定，“不动产登记按件收取费用，最高不得超过200元。”同时进一步规定，登记机构在登记过程中不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记，不得有其他超出登记职责范围的行为等等，这可以极大地减轻当事人的负担。同时，有利于杜绝一房多卖现象，更有效维护交易秩序。诚如前文所述，目前我国不动产登记多头办理，造成同一不动产可能在不同级别登记机关登记不同权属状况，扭曲了市场交易信息。　目前，全国只有少数地方如上海已将土地、房屋登记机关合二为一，多数地方房屋登记和土地登记分别归属于不同部门，而且查阅限制很多，导致当事人不能从登记机关即时得到准确的信息，这是“一房多卖”的怪现状的一个重要根源。其实，不动产登记制度的基本功能是确认、保护物权，并确认物权流转秩序，是物权法制度设计的核心和基础，但当前这种多头登记现状，使得不动产登记制度作用大打折扣。有鉴于此，《物权法(草案)》明确规定，国家对不动产实行统一登记制度，这有利于物权公示、公信原则作用的发挥，有利于维护交易秩序的稳定，也有利于房地产市场的健康发展。

   二、物权法草案的不足点—— 业主委员会地位不明确，不利于业主维护自己的权利
  从我国现行法律法规看，业主委员会目前没有一个明确的法律定义，业主委员会的身份一直相当尴尬的。目前业委会的法律地位在司法领域各地不一，甚至同一个地方不同法院做法也不一样：业委会作为原告起诉的案件有的被驳回，有的获支持，这严重影响法律适用的可预期性，侵蚀法律的权威，十分不妙！《物权法》草案在第六章中，明确了业主委员会的权利如可以“对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权按照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。”但是没有明确业主委员会的诉讼主体地位，。当面临“对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议”时，诉讼的主体并不包括业委会，而仅仅由“业主会议的名义”或业主个人才能提请诉讼，这很不利于业主维权。从现行各地法规来看，业委会是非法人团体，无法对外承担法律责任，不具备承担法律责任资格，因此不具备诉讼资格。众所周知，单个的业主与物业管理机构的力量强弱显不对等，很难对抗后者的恣意行为。因此，从法律适用的社会最优化原则着眼，应确定业委会的诉讼主体资格，以更好地维护业主的权利。