法律何以解释
                                    ━━关于房屋楼层高度缩水适用法律的若干思考
                                  上海市国和律师事务所    龙陈  律师
                                 （本文原载于东方早报  2006年4月14日东方置业栏目）
     上海某开发商开发的楼盘存在房屋楼层高度缩水问题，2004年至2005年期间， 众多户购房业主与其签订了《上海市商品房预售合同》，合同约定房屋层高为2.9米，在众多业主付清购房款接收房屋后发现，房屋层高并没有达到合同约定的2.9米层高，实际层高为2.7米到2.75米不等，许多业主因此要求开发商作出解释，谁料开发商对此不予配合，在此种情形下，众多业主不得不抱团取暖，寻找法律救济。对于此类案件，如何适用法律？

   本律师发现，在我国现行法律法规(包括司法解释)，并未对商品房层高缩水而给予购房者救济的法律规定，在合同对于层高缩水而未规定违约责任的情形下，如何适用法律成为当下必须解决的头等大事。本律师曾在去年东方早报点评了一则因房屋缩水而引起诉讼的法律案例，在该案例中，本律师指出，在此种情形下，必须充分利用法律解释，采用法律类推原则，即在现行法律未对层高缩水造成法律适用出现困局的情形下，应类推适用《最高人民法院关于审理商品房纠纷适用法律》中面积缩水的规定来适用法律，即出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定不符，合同有约定的，按约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按照以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；②面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。房屋面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款与同期银行贷款利息由出买人返还买受人；面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　房屋层高缩水应类推上述原理；即房屋层高比为房屋实际层高-房屋约定层高/房屋约定层高×100%，超过3%的，买受人可以要求解除事同；或者买受人也可以要求房屋实际层高小于合同约定层高，层高误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及同期银行贷款利息由出卖人返还买受人，层高误差比超出3%部分由出买人双倍返还买受人。回到文章开头提到的案件，如果业主的合同约定层高为2.9米，而实际层高为2.7到2.75米不等，那么层高误差绝对值为2.9-2.7/2.9×100%=6.89%或2.9-2.75/2.9×100%=5.17%，即超出3%的购房业主既可以选择退房或根据该司法解释，在3%以内部分，由出卖人返还购房款及同期银行贷款利息，超过3%部分，由出卖从双倍返还买受人。

　　本律师之所以如此考虑，主要理由有四：第一，“无救济购无权利”!在现行法律对此没有规定的情形之下，适用法律就必须利用法律解释，以填补法律规定的空白；第二，从立法目的而言(包括最高人民法院的司法解释)，对商品房开发商(商人)与购房业主(消费者)的利益平衡侧重于维护消费者的合法权益；第三，从合同双方地位看，与开发商的强势相比，众多业主无不自称为“小业主”，双方之间地位悬珠，不可同日而语，且购房行为对于绝大多数业主来说，都可能是其平生最大的一笔消费，其利益必须得到保护；第四，从构建和谐社会的角度考虑，购房业主相对于开发商而言，说是弱势群体一点不为过，而弱势群体的合法利益得到法律保障的程度是衡量和谐社会的重大标尺。因此，利用上述法律类推原则来适用法律，既合乎立法目的，也符合社会情理，更是构建和谐社会所必需的，而此点也是本类案件具有公益性意义的最大价值所在。


                                                                       上海市国和律师事务所
                                                                           龙陈  律师
                                                                         二00六年四月三日