中介无权出售他人产权房，善意买受人能否取得房屋？
                                -------对一起房屋买卖案件的若干思考

                                      上海市国和律师事务所   龙陈律师

   中介在未取得委托人的授权，将房屋出售给他人，善意买受人能否取得房屋、其合法权益如何得到法律保障？是当下许多购房人都颇为关注的问题，由于当下房屋中介市场鱼目混杂，违规操作牟取不当得利的现象屡见不鲜，笔者拟结合办案体会略谈一些体会，希望能给购房者一些借鉴。
   案情简介：
   张某系上海市闸北区一公房的实际使用人，2005年初，委托某中介公司李某代为办理房屋的产权，并办理了授权公证， 2005年3月，李某办好上述房屋的产权手续后，见房产市场火暴，将房屋以近40万元的价格出售给陈某。在签订房屋买卖合同当日，陈某支付了李某绝大部分房款，并在同日办理了房屋产权过户手续。陈某与李某双方在合同约定，在张某最迟于2005年5月初交付陈某房屋时，陈某支付最后一笔房款；双方还对合同争议约定了仲裁管辖，由上海市仲裁委员会解决双方合同纠纷。2005年5月初，陈某通知张某交房，张某方得知自己的房屋被出售，但从未收到房款，因此张某不但拒绝了陈某的要求，而且于2005年6月将该房屋出租给第三人使用。现查明，李某确系无权处分他人房屋且将购房款鲸吞，陈某能否取得房屋？陈某的合法权益如何才能得到法律保障？
   本律师在接受陈某的委托后，对其遭遇深表同情，初步判定该案系典型的中介违规操作，且鲸吞购房款，情节恶劣；陈某作为善意买受人，合法权益应得到法律保护。但在本律师了解全部案情后发现，此案件如果作为合同之诉存在几大不利：第一，李某出售张某房屋，系无权处分行为，根据合同法的规定，陈某与李某的合同处于效力待定状态，一旦产权人张某拒绝追认中介李某的售房行为，双方之间的房屋买卖合同就会无效，而一旦合同无效，由于我国法律并未承认物权行为的无因性原则，就会产生溯及力，致使买受人陈某取得房屋的产权的基础性法律关系缺失，导致原来的产权过户手续撤消；第二，双方在合同中约定了因合同履行中产生争议由仲裁管辖，由于仲裁费按照合同标的收费，此案仲裁费需要三万多，当事人陈某难以承受；第三，由于陈某并未完全付清购房款，张某可以利用合同法的同时履行抗辩权予以抗辩，陈某的主张未必得到法律支持；第四，中介李某已经潜逃，以其作为诉讼对象并无实效。
   综上考虑，笔者有意放弃合同之诉，而直接以物权之诉操作。鉴于本案件中，从某种角度说，张某也是受害人，将其作为诉讼对象，除了法律因素，还必须考量法官的感受，必须找一个妥帖的诉讼理由。本律师发现，张某不仅未交付陈某房屋，反而在陈某取得房屋产权后将房屋出租给他人使用，毫无疑问，这是侵犯产权人权利的行为，这也就是本案件的突破口！我们以要求张某停止侵权行为、解除与第三人的租赁关系并将房屋返还产权人的理由起诉至闸北法院，在诉讼过程中，本律师主要从物权的特征、物权的优先性及对物权侵犯而产生的物上请求权理由，包括但不限于返还原物、排除妨碍等理由，主张当事人的权利，得到法院的支持；此外，被告张某承认与中介李某有口头约定，李某可相机出售房屋，只不过张某未取得分文房款而已。至此，案情完全明了，案件结果完全可预见：我们的诉讼主张完全得到法院支持，被告张某被判令交付陈某房屋。判决后张某不服判决，上诉至二中院，但嗣后撤诉。陈某取得了该处房屋，其合法权益得到法律保护。
几点感想：
   办完该案件，本律师深感在诉讼过程中，选择适当的诉求至关重要，这不仅有利于厘清法律关系、有助于法官认定事实从而适用法律，会事半功倍，而且，可以极大地减轻当事人的诉讼成本与讼累。当然，这需要律师对于案件有总揽全局的案件驾驭能力。笔者在此也提请广大购房者注意保护自己的合法权益，尽量选择合格的中介，了解相关法律，避免上当受骗。
   行文至此，对于张某的遭遇也深感同情，据悉，其已经起诉中介，提起了民事赔偿诉讼，我们祝他好运吧。