出租人与承租人解除租赁合同，次承租人的权利如何维护
                上海市国和律师事务所  龙陈律师

         现实生活中，租赁法律关系非常重要，由于租赁权在法律体系中具有准物权性质，法律对此非常关注。一般的租赁关系仅涉及出租人与承租人，但一旦涉及到承租人将租赁标的再转租时，法律关系就复杂了：当出租人与承租人解除租赁合同，次承租人的权利如何维护、其承租权是否还存在，成为法律实践中的难题。笔者拟结合所办理的一则案例略作探讨。
  案例：上海市某百货公司，2002年将其在浦东的5层商铺租赁给上海市某资料公司，租赁期限十年，从2002年3月1日到2012年2月28日，租金为10万元/月；2002年6月1日，该资料公司征得百货公司同意，将该商铺的一到三层转租给杭州某餐饮公司从事餐饮经营，租赁期限从2002年6月1日到2011年5月31日，租金也为10万元/月。后来，资料公司经营不善，于2004年1月1日，与百货公司解除租赁合同，2004年1月15日，百货公司要求餐饮公司搬离，对于餐饮公司已经投入的近150万装修设备设施不做任何补偿，双方因此发生争议。
  我们接手该案件时，上海市浦东法院已经做出一审判决，判决认为：次承租人的承租权的依据在于承租人的承租权，既然出租人与承租人解除了租赁关系，那么，次承租人的承租权当然消灭，至于次承租人所投入的装修成本，作为次承租人，本就应料到出租人与承租人有可能解除租赁合同的风险，民法的意思自治当然的包含风险自负，应此法院没有支持餐饮公司的主张，餐饮公司不服，提起上诉。
   我们认为，法院判决适用法律有误。主要理由在于：第一：餐饮公司实际合法占有其租赁的商铺，而基于对占有事实的保护，自然的产生占有保护权，而根据民法的基本原理，实际合法的占有人享有对抗第三人（包括所有权人）权利的效力，出租人虽系商铺的所有权人，但并不当然的毫无限制地去除该占有事实所产生的效力；第二，百货公司既然同意资料公司转租及转租标的的用途，就应当估计到次承租人对于该商铺的实际投资，对此不做补偿有违民法的公平原则。二审过程中，我们的理由得到法院的支持：撤消原判，发回重审，在原审法院的主持下，餐饮公司与百货公司达成调解，百货公司补偿餐饮公司180万元，餐饮公司在调解书生效后一个月搬离。双方都履行了该调解书约定，就这样，我们的当事人的权利得到了维护。
   办完该案，笔者颇有感触，对于转租赁法律关系，由于其涉及到占有事实与物权、租赁权、债权法律关系，较为复杂，对律师的法律素养要求很高，这也是不同法院对于此类案件的判决并不一致的重要原因。笔者在此也提醒次承租人：需要承租第一承租人的房屋、商铺等不动产时，最好与承租人约定好一旦出租人与承租人解除租赁合同时，承租人应承担的违约责任与补偿责任，以避免不应有的法律纠纷与讼累。

                                                                 二〇〇六年五月二十二日