关于“国六条”政策施行后对房屋交易行为影响导致的法律问题的几点思考
                                       上海市国和律师事务所  龙陈律师
     自从国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房结构、稳定住房价格意见的通知于2006年6月1日施行后，对于市场房屋交易行为产生了不少影响：撇开房地产走势的宏观层面的众所纷纭的判断、预测不说，仅就房屋交易个案的微观层面，由于涉及到营业税征收时间的延长、按揭贷款的首付比例的提高，由于交易主体对于政策变动风险预计不足，理财缺乏应变之策，也未采取合理规避
法律风险之道，因而导致出现法律纠纷与讼累。
     笔者这几天接待不少的因“国六条”政策影响而出现法律纠纷的当事人，问题主要集中在营业税与按揭贷款的首付比例提高两方面。   
      一位到上海投资的温州客户胡先生，在闵行区某楼盘买了五套商品房，捂盘在手到2006年6月1日就满两年了，根据原有的“国八条”，可以免交营业税；2006年4月，胡先生与另一客户签订了房屋买卖合同，约定营业税下家不承担，双方约定于6月5日办理房屋过户等手续。未想到，“国六条”将营业税的征收延长到5年，胡先生请教笔者能否以“不可抗力”为法律依据解除双方的买卖合同。笔者以为此理由不能成立，理由在于：我国相关法律规定的“不可抗力”仅限于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。很显然，本案件不能以“不可抗力”作为解除合同的法律依据：市场交易本身带有风险，这种风险不仅有来自于市场本身供需格局的变动导致价格变动的风险，更有来自于政府政策变动导致交易成本增加的风险；合同行为是当事人意思自治的体现，而意思自治的当然之意就是风险自担，交易主体不能因为对己方存在风险就解除合同。所以，本案件胡先生的仅凭此主张难以得到法律支持。
       家住宝山的杨小姐于2006年5月初在普陀区中环线附近相中了一处房子，面积为120平方米，单价为9000元/平方米，杨小姐心想首付20%应该没问题，便于开发商签订了商品房预售合同，合同约定：办理按揭由购房者承担，逾期30天未办理的，承担1%的违约责任。“国六条”出台后，由于首付比例提高到30%，杨小姐未有化解之策，不能办理支付首付款，也不能办理银行按揭，愁苦不已。面对开发商追究违约责任的窘境，杨小姐也想用“不可抗力”进行抗辩。笔者以为同样不能成立，理由如前所述。
       随着“国六条”的实施，与此相关的法律纠纷也可能增多，笔者建议：买卖双方对于政策变化的风险要有充分考量，对于常见问题包括但不限于营业税方面，承担主体应该约定明确；如采用按揭购房，购房者应清醒估计支付能力，对于按揭手续办理的责任主体与承担责任方式约定清楚；此外，还要做到未雨绸缪，约定好按揭手续办理不能可以解除合同。毕竟，市场风险是客观存在也不能抗拒的，但规避其风险却是大有文章可做的。