房屋转租后，谁享有优先购买权？
                           上海市国和律师事务所 龙陈律师
    当房屋出租后，出租人欲出售租赁房屋时，承租人享有同等条件下的优先购买权，这是众所周知的法律常识；但当房屋转租合同合法有效的情况下，出租人欲出售租赁房屋时，承租人与次承租人都要求优先购买权的情形下，到底谁享有优先购买权、如何适用法律却成为现实司法的困惑之处，对此探讨似有必要。
   案例：浦东的张先生有些烦心事到笔者所在事务所寻找法律帮助：2005年10月，浦东杜鹃路业主李先生将其产权房出租给王先生使用，租期从2005年10月1日到2007年9月30日；2005年11月，征得房东李先生的同意，王先生将该处房屋转租给张先生使用，租期从2005年11月1日到2007年8月31日。2006年2月15日，房东欲以90万的价格出售该处房产，承租人王先生与次承租人张先生均同意房东的要约，要求购买，并且都要求优先购买权，张先生因此很是烦恼，房东李先生也颇为头疼。
   律师分析：该案件颇有意思，当承租人与次承租人都要求优先购买权的情形下，第一要位的是确定承租人与次承租人是否享有优先购买权。必须指出，在转租合同生效之后，从法律角度分析，转租合同产生后，原租赁合同继续有效存在，原租赁合同的承租人地位并不因此丧失，承租人与次承租人都属于该房屋的合法承租人；既然都属于承租人，当然都享有该处房屋的优先购买权。 然而当双方都享有优先购买权，谁的权利优先呢？
根据民法基本原理，次承租人在这种情形下，其优先购买权顺序优先于承租人的优先购买权，理由在于次承租人已经实际占有了该租赁房屋，而占有的事实从法律角度上、产生对抗任意第三人的权利的效力，所以次承租人的优先购买权顺序在先；只有当次承租人放弃优先购买权时，承租人的优先购买权上升为第一顺序。
   针对本案件，笔者将房东立先生与承租人王先生共同协商，为张先生出具了法律意见书，王先生书面同意放弃其优先购买权，这样，张先生置买了该处房屋。
   律师点评：本案件的法律关系因为涉及到物权、债权与占有效力等法律关系，案情略显复杂，但只要掌握法律精义，条分缕析梳理好个中法律关系，未必就是适用法律困局。