以出租的商铺设定抵押 抵押权实现后承租人权利如何维护？
                                            上海市国和律师事务所  龙陈律师
     抵押权是担保物权的重要形式，是以抵押物的交换价值为基础提供担保；承租权是以体现物的使用价值为基础而存在。一般而言，二者并行不悖，但有时也会生冲突，如所有权人出于借款需要在该不动产上设定抵押后，又将该不动产出租，当其不能按期归还欠款，抵押权人要求实现抵押权、将抵押的标的折价变现时，则会影响到承租人的承租权，在这种情形之下会发生抵押权与承租权的冲突问题，如何适用法律，颇为值得玩味。
    案例：湖南某市的甲公司自有临街的300平方米的商铺，价值人民币240万元， 2003年6月1日，甲公司将该商铺向当地某商业银行办理抵押贷款200万元；，2003年7月1日甲公司将该商铺出租给乙公司开超市，租金3万元/月，租期从2003年7月1日到2008年6月31日，甲公司出租时未告知乙公司该商铺已经设定抵押； 2005年6月1日，由于甲公司不能偿还贷款，银行行使抵押权，将该商铺以230万的价格拍卖给丙公司，此时承租人乙公司放弃优先购买权；2005年7月1日，甲公司与丙公司办理产权过户手续，2005年7月15日，该商铺的新产权人丙公司要求承租人乙公司搬离，乙公司拒绝，被丙公司起诉。
     承租人乙公司负责人刚到笔者所在事务所咨询时还以为其承租权不会受到甲公司（原产权人与出租人）与丙公司买卖合同的影响，法律理由在于“买卖不破租赁”。笔者以外，这种理由站不住脚，理由在于： 所谓“买卖不破租赁”的法律适用指的是在买卖的不动产上没有设定抵押或者抵押权的产生在租赁权形成之后，在这种情形之下，承租人的承租权在租赁合同期限之内存在，并不会受到不动产产权的变化的影响；但如果抵押人（出租人）将已经抵押的财产出租的，抵押权实现后，原来的租赁合同对于受让人则不具有法律约束力。所以在这种情形之下，承租人乙公司的承租权因为“新东家”的产生而消灭，所以此时以承租权对抗买受人丙公司的权利显然行不通。那么，无辜的承租人乙公司这种情形之下权利就完全得不到保障么？显然不是！在本案件中，由于抵押人甲公司（出租人）将已经抵押的商铺出租时并未告知已经设定抵押（口头告知也不行，应当书面告知），抵押人甲公司对于出租抵押物造成承租人乙公司的损失应当承担赔偿责任。至于本案件的操作，本律师告知乙公司负责人，应将出租人甲公司作为无独立请求权第三人追加到本诉讼过程中，由其承担赔偿责任。本律师代理本案件的处理结果是：三方达成调解协议，承租人乙公司30日内搬离，出租人甲公司赔偿乙公司损失30万元，当事人履行了该协议。 该案件的处理结果是虽然承租人乙公司解除了与出租人的租赁合同，但得到了充分的赔偿，其权利得到了保障。
     笔者在此也提醒有房子需要出租的朋友注意出租不动产时的法律风险：如果出租人在签订租赁合同时已书面形式或在合同约定已经告知出租的标的物上设定抵押了，那么，抵押权实现时造成承租人的损失由承租人全部承担； 否则，造成承租人损失要据实赔偿，可能得不偿失。