龙陈律师成功办理上海最大一起商品房层高缩水案件

       曾引起过广泛关注的沪上一起94名业主联合起诉开发商层高缩水的案子，日前终于审结。层高缩水源于"笔误"？
　　2005年12月，上海市闵行区东方花园业主陆续接受上海金沪房地产发展有限公司交付的商品房。但是，业主们新房到手的喜悦并没有维持太久。因为，很多业主在装修房屋的过程中，同时发现了一个奇怪的现象---层高并未达到商品房预售合同约定的2.9米高，实际净高为2.60米到2.63米不等，加上楼板厚度12厘米与3厘米水泥粉刷层，实际不到2.8米。
　　业主因此找开发商理论。而开发商当时的解释是：系笔误所致。业主们对于开发商牵强的理由觉得很不可理喻。
　　随后，多名业主联合起来与开发商进行了交涉。交涉的结果是，金沪房产公司愿意支付2000元的砖头费用。开发商的赔付结果和说法，让业主非常气愤。为了维护自己的权利，94名业主决定通过法律手段解决层高缩水的问题。其他质量问题随之而来
　　"该案件于2006年4月被上海市闵行区人民法院受理，法院合并审理。在诉讼的过程中，我们却发现，被告交付的商品房不仅存在层高的问题，还有许多质量问题与违约之处。"代理该案的上海国和律师事务所龙陈律师告诉记者。
　　"东方花园的质量问题还不只是层高缩水那么简单。"龙陈告诉记者，上海金沪房地产发展有限公司交付的商品房其他质量问题在调查中陆续出现。比如：首层电梯大堂并未按照合同约定为高级贴面砖，而仅为涂料粉刷；交付的商品房并非被告承诺的双层玻璃；一楼大堂进户总门并非是合同约定的钢质结构，仅为玻璃门；楼梯宽度并未达到国家住宅设计规范的1.1米，不适合行走与消防需要；每户业主的分户门开向装反；被告交付原告预售许可证项下商品房并非其广告约定的全装修房；不合理分摊公用面积；被告交付存在凹阳台的住宅不符合国家住宅设计规范、多算业主近6平方米面积等诸多问题。
　　因此原告业主变更相应诉请，要求开发商就上述存在不符合合同约定与不符合国家住宅设计规范的问题予以相应整改与赔偿。案件审理8个月后原告胜诉
　　该案件于2006年8月分四次开庭，确定双方争议点。由于开发商金沪房产对案件存在的问题不能合理解释、同时有些证据原告也不能取得，因此法院于2006年9月与10月三次现场勘验。
　　2006年10月底，法院又分别三次开庭，再次归纳双方的争议点与诉讼请求的再次确认，同时由于被告交付的商品房的质量问题，法院再次委托司法鉴定机构进行鉴定。
　　2006年11月29日，法院再一次开庭，原告代理人针对被告答辩作了充分有力的驳斥。
　　2006年12月14日，上海市闵行区人民法院做出一审判决：判令被告由于层高不符合合同约定、赔偿原告业主购房价款总额的1%的损失；赔偿原告多收南阳台面积0.16平方米的购房款；赔偿原告多收凹阳台面积近6平方米的购房款；被告对原告业主首层电梯大堂装饰、总户门不符合合同约定予以相应赔偿；判令被告对于自然通风窗口面积与室内地板面积未达到国家住宅设计规范规定的1/20要求的窗户进行整改并按照整改费用的0.1倍予以赔偿。原告的其他诉请法院未予支持。

               律师建议
　　（上海市国和律师事务所龙陈律师）
　　对于业主来说，商品房买卖可能是其一生中比较重要的支出，而同时因为我国现行商品房预售合同制度本身存在某些缺陷，致使购房业主不得不承担某些法律风险！应当说，法律风险在任何市场交易过程中，都不可避免，但选择合理规避或降低风险却应当是每位购房业主都可尽力为之的。笔者结合办理本起案件的经验，谈些不成熟的体会，希望有助于买卖双方的交易顺利展开与完成。
　　第一、签订商品房买卖合同之前，买房者应当了解出卖方的相关资信状况与所售楼盘状况。
　　随着国家加强宏观调控力度，许多房产开发商由于种种原因，可能难以为继，不排除出现商品房烂尾状况。所以购房人签订商品房买卖合同之前，应当了解开发商的资信状况。对于出卖楼盘的实际状况应当于签订合同之前做详细调查，包括房屋本身的位置、朝向、房屋间距、户型、结构、空间尺寸，房屋的装修状况，设备安装的品牌、数量。住宅小区的规划配套设施等状况不得不察。
　　第二、签订商品房买卖合同时，双方应当将彼此的权利义务等约定详细明确，作为买方，尽量将出卖方的广告允诺内容订入合同条款，特别是违约责任的承担方式更应周详细致。
　　现在上海市商品房买卖合同基本上采取了国家相关职能部门制定的格式文本，从而有助于实现买卖双方权利义务的大致均衡。但该合同文本对于现实生活中出现的许多新情况不能及时做出反映，比如，商品房层高缩水该如何处理，出卖方违约如何承担责任等问题，格式合同文本并未约定。此问题更要紧的是现行法律法规对此也无相应规定，因此很难追究出卖方的违约责任。此外，单个的买房人相对于出卖方及代理机构，无论信息知晓、地位强弱等均出现不对称之状况，因此购房方应当主动要求将出卖方的广告之具体明确承诺作为双方合同文本的一部分，并妥善保管出卖方的相应广告承诺。对于层高缩水问题，买方应当在双方的附件补充协议约定：双方同意类推适用面积缩水的国家相应法律法规或司法解释规定。
　　其他条款亦然。笔者提醒购买方应该时刻警醒的是出卖方任何非文本记载的口头承诺，对于买受方来说，都是画饼充饥，是当不得真的。所以双方都应当将彼此的权利义务及违约之责任承担约定明确。
　　第三，购房人应当将该部分政策风险估计充分、并在商品房买卖合同相关条款上做出因应对策。
　　随着国家加强房地产宏观调控，银行关于购房贷款的条件与贷款成数政策均因时因境而不断变化，所以，购房人应当将该部分政策风险估计充分、并在商品房买卖合同相关条款上做出因应对策。
　　比如，购房人通过银行抵押贷款方式支付房款，银行贷款发放既要考虑出卖方的资信状况与楼盘本身状况，也要考虑购房人的资信状况，银行一旦不予发放贷款，可能既有出卖方的原因，也可能有购房人的自身条件的因素，而现行商品房买卖合同格式文本对此责任与原因有详细区分，仅规定购房人应当及时办理贷款，否则承担违约责任。笔者认为该条款规定不甚公平，应细化贷款不能的原因并相应约定承担责任的方式。笔者浅以为：如果是购买方的原因导致贷款不能，应当允许其变更房款支付方式；如因政策变化等非购房人本身的原因引起贷款不能，应当允许双方解除买卖合同并双方的此责任区域，双方免责。之所以这样规定，从微观角度分析，应当考虑到当前的住房价格收入比严重失衡的现状，同时购房者的知情渠道不甚通畅及获得真实信息也非常困难；从宏观角度分析：住房需求乃民生的基本底线，这也是构建和谐社会的基本需要，因此，做此安排，应该于情于理于法，都可以解释圆满通透。
　　最后，处理商品房买卖纠纷，当事人的维权行为及利益表达均应当理性而为，在法律允许的范围内，选择合适的诉讼策略达到维护合法利益的目的。
　　笔者在办理诸多商品房买卖纠纷，深深感觉，买卖双方利益的正当表达，方式方法非常重要，否则无助于矛盾的化解。其原因是：一方面由于买房人数众多，相对于房产开发企业，买房人无不戏称自己为"小业主"，该称呼本身就反映了买房人在商品房买卖过程中的弱势地位，此外，该称呼还使得买房人的维权行为从话语上获得某种道义上的正当性；而另一方面，现在房产开发公司对于商品住宅的国家强制标准理解程度及执行力度不一，商品房存在质量问题很难杜绝，特别是开发企业的有意或过失违约，令业主非常"感冒"。平心而论，买房人维权确实不易，个中道理不说自明，这使得"小业主"维权过程中可能难免带有些许的情绪，如该情绪未能理性表达，一方面可能导致诉讼策略的因急而误，另一方面，由于买房人数众多，可能不利于社会稳定。因此，笔者建议：业主维权，应当鼓励；维权方式，应当有理有利有节，在法律范围内充分表达。对于房产开发企业，应当积极回应业主的正当诉求，及时化解矛盾，避免双方因讼结怨。只有这样，才能既维护当事人双方的合法权益，又能息讼服判，从而使得双方的纠纷因法律介入而及时化解转化成为构建和谐社会的促进力量与积极因素。(记者 梁文汇)