李先生问：
    龙律师，您好，请教一个问题：抵押合同无效，我的抵押权如何实现？
2003年，徐某向我借款7万元购买本市某小区房屋一套，后徐某无钱归还借款，后我们二人协商后，经徐某同意，徐某以所购房屋的产权作为抵押。双方签订书面协议后，因徐某尚欠银行按揭贷款16万余元没有归还，无法取回房地产权证办理抵押手续，所以双方一直未能办理抵押登记续。借款到期后，徐某仍无法偿清借款。随后我起诉要求法院变卖徐某房屋以实现其抵押权，银行得知后，申请加入诉讼，并主张徐某与我的抵押合同无效。本案中我的抵押权能否实现？ 

龙陈律师答：
    根据我国《担保法》《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》规定：抵押合同根据标的，分为动产抵押与不动产抵押，动产低压合同如果未到相关登记机关登记，抵押合同成立，但不得对抗第三人；对于不动产抵押，当事人必须到相应机关登记，否则合同不生效。本案中，你们的商品房抵押合同未经登记，抵押合同无效。但需注意的是：抵押合同不生效，并不代表抵押人不承担责任。根据我国《担保法》《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》规定，主合同有效，担保合同无效，抵押人有过错的，应当承担赔偿责任，惟需注意的是，其赔偿的依据还有合同法规定的缔约过错责任。综上，抵押合同无效，抵押权不能行使，并不意味着你的权利不受保障，你完全可以要求对方承担民事赔偿责任。