住宅维修基金法规冲突亟待破题

      上海市国和律师事务所 龙陈律师

    随着我国商品化住房制度的确立，同时随着相关物业管理的深入开展，商品房住宅维修基金相关问题日益凸显，由于牵涉到诸多相关利益主体(包括房产开发商、业主及业主代表组织、物业管理公司与政府)利益的平衡与协调，应当引起各方面人士的关注与深入探讨。

    住宅维修基金筹集相关问题的思考

    在此首先必须明确住宅维修基金的概念与性质。物业维修基金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金，在性质上属专门用于特定目的而设立的专项基金一类，专门用于对物业共用部分进行大的维修保养而专项筹集、独立核算的资金，其产权属于全体业主，在物业管理企业财务上属专项代管基金，作为长期负债管理。

    住宅维修基金筹集的依据是建设部与财政部于1998年第213号文即《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》，该办法规定:商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款式2％－3％的比例向售房单位缴交维修基金。

    该规定存在某些不合理性:首先，物业维修是针对物业本体建筑和设施设备进行的，并不含土地要素，而众所周知房价中包含了很大比例的土地价格；其次，房价中还包含了地段、楼层、朝向、景观，甚至地名、编号等许多与物业老化维修无关的因素，以房价为基准将这些因素均包含进去，这就会导致诸如城市中心区与市郊同类房屋交纳相差成倍维修基金的情况，甚至同一栋楼的同房型单元因为层高、朝向、景观等不同就要交纳相差悬殊的维修基金，而这类物业其致损因素机会与实际维修成本是相当的。以房价为基准显然无科学理据。

    相比较而言，当前上海市交缴维修基金以物业建筑面积成本价作为交缴维修基金的标准、成本价按当地物业管理主管部门和价格行政主管部门定期公布的核定值为准的办法在全国是很先进的。根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》规定:房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前，按照每平方米建筑面积成本价的4％交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3％交纳，将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行；购房人应当在办理房地产权变更登记前，按照每平方米建筑面积成本价的3％交纳；不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2％交纳，将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。

    应当指出，该规定较前述建设部财政部213号文件更为科学，较好地防范了开发商挪用或占用维修基金现象，同时业主承担的成本有所降低。但尽管如此，正如一枚铜钱具有两面一样，该规定将房地产开发企业移交维修基金作为办理房产初始登记(即办理大产证)的前提的做法也有进一步改进的必要:实践中已经出现房地产开发企业不移交维修基金导致大产证不能办理，从而业主的小产证也无从办理、致使业主的权利处于不稳定状态的情况，这容易产生社会矛盾；另一方面，该措施也似缺乏法律的支撑，法理上尚值得探讨。此外，笔者以为维修基金筹集的时间节点更有改进的必要:新建物业由购房人买房时一次性交付，但物业实际的老化、损坏多是时间积累造成的，且一般的因设计、施工等原因造成的质量问题均由开发商负责，所以一开始并不需要大笔的维修基金，否则容易造成资金的闲置。

    据统计，全国自1998年建立维修基金以来，共筹集1000多亿，上海到2005年也在150亿以上，而其中大部分并未动用。因此我以为物业维修基金从物业投入使用时由业主逐期按适当比例交纳可能较为合适，这样既不会给小业主带来太大的经济压力，也不会造成资金的闲置浪费，同时符合责权利匹配的原则。

    住宅维修基金支取、使用等相关问题的思考

    物业维修基金作为物业的“保命钱”，必须在使用管理上严格把关。只有维修基金的使用管理得当，才能保证“财尽其用、物业安全、众人信服、续交顺畅”。物业维修基金的产权属于全体业主，应由业主代表组织行使所有、监管权。业主代表组织成立之前，由物业所在地物业管理主管部门代为监管。但必须指出的是物业维修基金使用虽然有审查关(业主委员会等业主代表组织审查)，但由于业主代表组织成员往往不具有专业性，对维修成本和资金使用的合理性不一定明了，难以监督。更有甚者，若物业管理公司与业主委员会主要成员有不正常关系，相互串通，资金使用的合理性便更没有保障，这种情况在许多小区已经出现，应当引起我们的重视。所以有学者建议:应当立法规定在动用维修基金超过一定数额时，需接受专业机构年度审计并加强政府核查指引。

    关于住宅维修基金续筹问题的思考

    根据现行相关规定:一幢或者一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金的30％时，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金，具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。但实践中，由于许多小区关于住宅维修基金的支领、使用情况业主不甚明了，同时小区业主代表组织未能或难以及时与业主沟通，该维修基金的续筹难度很大；再加上是费力不讨好的差使，业主代表组织的动力缺乏也可想见，其结果可能造成相关物业的年久失修、物业贬损的情形出现，因此该问题应该早予开题，加以解决