关于物权法的几点思考
　　　　　　　　　　　　　上海市国和律师事务所  龙陈律师
   十届全国人大五次会议高票通过物权法，这部法律历经了13年的酝酿和广泛讨论，全国人大及其常委会共审议了八次，创造了中国立法史上单部法律草案审议次数最多的纪录。该部法律由于规定的是涉及公民的切身利益，近来民众对非常关注，相信“铁哥们”也不例外，笔者在此略做简单介绍。
一、物权法的制定为我国社会主义市场经济体系的建立提供了必要的法律保障，具有划时代的意义。
这里有必要简单介绍何谓物权？物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权是一种对财产的支配权，支配的概念在法律上和请求权是相对应的。支配权指权利人可以根据自己的意志直接控制动产、不动产，不需要借助他人的帮助就可以行使权利。请求权是指请求特定的义务人来为一定的行为或者不为一定的行为。如合同当事人权利是典型的请求权，即合同当事人一方为了达到签订合同目的，只能请求对方履约，这显然不同于物权的支配性权利。
为什么物权法的制定如此吸引民众的眼球，盖因为物权法相应规定使得实现人全面发展的需要提供了制度保障。我们知道，人之所以能够作为人的基本要求，一是有独立的人格，二是有独立的财产。没有独立的人格就没有完全的意志自由，从而也就没有进行人格识别和责任承担的基础。作为人格独立的构成要素之一是，民事主体必须有自己独立的财产。对此，黑格尔将财产权与人的自由联系在一起，把财产视为个人的自我表现，强调人们拥有财产的目的就是为了通过财产将自然转化成对人之存在的表现，并通过这一转化使自然世界变得完美。并进而认为财产权是人格的重要组成部分。古人说的：“有恒产者有恒心”，也有异曲同功之意。此外，从市场经济的逻辑起点分析，市场交易主体必然对交易的前提与结果有基本预期，换言之，交易过程通过合同法着以规范，对交易结果则以物权法予以规范。物权法通过保护合法的财产权，就是保护公民的基本人权，也是保护公民通过诚实合法的劳动创造的财富，保护公民基本的生产和生活条件。这里有个问题予以明确，即“我”如何证明“我的财产”是合法的？根据法律的基本原则，财产权人对其财产的来源并不需要证明提供合法性证明，这是一个当然事实！这其实对于国家公权力机关提出了一个基本要求，即对于公民的私人财产的征收、征用等都需要提供充足的、合法的理由，否则就是侵权！也就是通过物权法的规则为公民的财产权利架构了基本的权利“围墙”！这也是西方有句名言，对于私人住宅（哪怕贫民窟也罢），“风能进、雨能进，国王（国家权力）不可进”！笔者以为，对于物权法的相关规定，最需要学习、最需要理解的恰是国家公权力机关工作人员，特别是行政机关工作人员，因为实施物权法保护公民私产的手段，其实是最大限度地束缚了不羁的国家权力！夫妻在家看黄碟而被警察被逮的事件也就可能不会再出现，同样城市的野蛮拆迁也没有市场、失地农民也可得到基本保障。至于最近闹的沸沸扬扬的重庆拆迁“钉子户”抗拒法院裁决事例，不仅反映了私权利对公权力说不，同时也反映了另一个严峻的现实：即国家的有效判决成为“白条”，司法权力面对社会现实非常苍白的尴尬处境！
总之，作为民法重要组成部分的物权法无疑是民本思想最集中的体现。物权法通过关注人的基本生存条件和其他基本需要，与人的生存和发展联系最为密切。从一定意义上说，没有财产权特别是个人财产权就没有现代法治。因此，说物权法的制定具有划时代的意义一点也不为过。
二、物权法的几个重要制度的简单介绍与评价
由于物权法的相关制度比较，笔者在这里仅简单介绍几个比较重要且与民众生活关联性很强的几个制度，以飨读者诸君。
第一，第一次通过法律的形式规定了不动产买卖合同预告登记制度，使得普通债权具有排他性效力，有利于促进交易。
物权法规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。如何理解，笔者在此略做说明：张三欲将产权房出卖给李四，双方签订了买卖合同，双方到房产交易中心进行了交易登记，约定一月后办理产权过户；一周后，张三又将该房屋卖给王五，此时由于张三是产权人，张三与王五之间的买卖合同有效，但王五却不能取得该房屋的产权，只能要求张三承担违约责任，为何，该因为在该房屋交易合同进行了预告登记，使得该合同具有排他性效力所致。惟需注意的是：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二，物权法对征收私人不动产，规定了严格的条件与补偿标准，有利于保护民众最基本的生存资料。
相信读者诸君都知道，最近几年，随着城市化的扩张与经营城市的执政观的引导，不少城市对城区进行大量的拆迁，拆迁过程中不乏出现被拆迁户利益的事件，最为极端的是出现被拆迁户自焚的案件，个中原因，除了许多难以言表的利益冲突外，更为直接的原因在于2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》，由于对于被拆迁人的利益保护出现制度性缺陷，被许多学者认为是“恶法”。物权法对征收私人不动产，规定了严格的条件与补偿标准：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 需注意的是公共利益的概念太宽泛，至于如何保障被拆迁人的利益，可能还需相应的制度与之配套。当然被拆迁人的利益诉求也必须有边界，至于过度宣扬私有财产神圣不可侵犯，则有点过犹不及，
最近闹的沸沸扬扬的重庆拆迁“钉子户”抗拒法院裁决事例，笔者一直在思考其给社会会带来何种影响，特别是对法治建设的解构后果。笔者以为保护公民的私有财产无疑是正确的，但这种保护必须是在法律的框架内实现。如果让私有财产的权利超越公共的利益，超越国家的利益，甚至超越法律之上，那么它就会因为损害社会秩序而成为社会的危害。失去了社会秩序回过头来将导致真正广大人民的私有财产失去保护。在法律框架外保护私有财产最终必将走向它的反面。 
   第三，首次立法规定了业主的建筑区分所有权，有利于业主更好地维权
    1、规定小区建筑规划内的会所、公用设施归业主所有；规定小区车库的出售、出租以满足业主需要为前提。
   物权法规定：建筑区划内的道路，属于业主共有……。建筑区划内的绿地，属于业主共有……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。……建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
   2、业主不满意物业公司服务的，可依法炒其鱿鱼。
   相信城市小区业主不满意物业公司服务的概率不低，但实际生活中，小区业主想炒掉不中意的物业公司却倍极艰辛。但物权法实施后状况会有所改观。物权法规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。……对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。当然做这项决定，需要：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 
     第四、首次规定了不动产善意取得制度，更有利于形成良好的市场交易秩序
物权法规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，……符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。该规定曾引起很大的争议，但却符合交易秩序的需要。如张三系房屋的产权人，将房屋借给李四使用，后来李四通过各种手段将房屋产权变更在自己名下，嗣后，将房屋以市场价出卖给王五，并办理产权变更手续。像这种情形，张三不能再向王五主张权利，只能追究李四的侵权责任。
第五，规定土地使用权到期之后处理的问题，住宅建设用地届满的，自动续期。
该条显示的是物权法从保护公民的财产所有权的基本原则出发，对到期的住宅用地要自动延长。对非住宅用地，特别是工业、商业用地必须要提出延期的申请，这就意味着政府有权批准，也有权不批准。必须要由政府进行重新的审批；此外，还有个问题需明确：如果续期，是否应该补交出让金的问题。笔者以为，对非住宅用地如果续期当然应该补交出让金，这个出让金需要由土地所有人与政府进行协商。对于住宅用地是否需要补交出让金的争议是比较大的，笔者以为应该是象征性的，比如支付极低的出让金，否则，会让民众没有基本的预期，而与立法的初衷向背。
第六，首次规定企业等其他组织可以自身的设备等非不动产抵押、并明确了登记机关，有助企业的创业
物权法规定：企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。同时规定了登记机关：……应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。这是对原来的担保法的重大突破！
      总之，关于物权法的制定颁布并实施（2007年10月1日起施行），是建设社会主义法治国家的重要一环，物权法以民事基本法的形式对财产法律制度作出了安排，全面确认了民众的基本财产权利，这就为公民的基本人权提供保障、为法治社会的创建奠定了基础。