上海市可售公有住房上市出售的试行办法
已被浏览2205次 更新日期：2005-07-28 来源：龙陈律师工作室
上海市可售公有住房上市出售的试行办法
沪房地交[1997]第1001号文 1997年10月17日印发执行）
为进一步搞活房地产二、三级市场。深化住房制度改革，促进存量住房的流通，消化吸纳商品房，适应居民改善居住的要求，现就可售公有住房上市出售制定本试行办法。
一、可售公有住房上市出售是指按《关于出售公有住房的暂行办法》已纳入可出售范围而尚未出售的私用成套公有住房(以下简称可售公有住房)的承租人在落实了其承租的公有住房上市出售的买受人(简称买受人)后，按当时的房改售房政策购房和上市出售同步进行的交易行为。
二、凡经批准参加职工所购公房上市出售试点区、县范围内除学校校园、部队营房区域及户籍冻结地区外的可售公有住房，均可按本办法试行上市出售。
三、可售公有住房上市应当遵循以下原则：
1、可售公有住房的上市出售必须按当时的房改售房政策购房同步进行；
2、可售公有住房上市后，不造成原公有住房承租人家庭的居住困难；
3、可售公有住房上市后，该户职工不得再向单位申请住房或购买成本价房或平价房、安居房等享受政府优惠政策的住房。
四、可售公有住房购房上市的程序：
1、可售公有住房承租人在同住人协商一致并落实买受人后，先按当时的出售公有住房政策与公有住房的所有权人或受托人签订《公有住房买卖合同》。《公有住房买卖合同》签订后，可售公有住房承租人即可凭《公有住房买卖合同》与买受人签订《上海市职工所购公有住房出售合同》(简称《出售合同》)。
2、可售公有住房上市成交双方当事人在《出售合同》签订后的三十天内，应持《出售合同》、《公有住房买卖合同》、《上海市职工所购公有住房上市出售交易过户申请表》及有关资料，向房屋所在地区、县房地产交易中心办理交易过户审核手续。
3、原可售公有住房承租人在收到经区、县房地产交易中心审核的《上海市已购公有住房上市交易过户审核表》(简称《过户审核表》)后，持《公有住房买卖合同》及《出售合同》、《过户审核表》等有关资料向公有住房所有权人或受托人办理购房手续，并交纳公有住房购房款项和首期房屋维修基金。
4、可售公有住房上市出售买卖双方当事人凭《过户审核表》及有关资料按规定分别向财税部门和交易中心交清全部税费或保证金后三天内，凭税费或保证金交款凭证及有关资料向区、县房地产登记处办理变更登记手续，申领房地产权证。
5、可售公有住房上市出售买卖双方当事人凭区、县房地产登记处出具的《上海市职工所购公房上市出售已受理权证变更通知》，向原公有住房物业管理部门办理房屋维修基金由公有住房上市出售的受让人向原承租人支付。
6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理办法执行。
五、可售公有住房上市出售的税费：
1、可售公有住房上市出售双方当事人，应按《上海市扩大职工所购公有住房上市出售的实施意见》的有关规定分别向区、县房地产交易中心和财税部门交纳土地收益金、综合税款或保证金、契税、印花税和交易手续费。
2、可售公有住房上市出售后，原承租入在上市出售六个月内新购住房的，按《上海市扩大职工所购公有住房上市出售的实施意见》的有关规定交纳有关税费和办理保证金清退手续。
六、本试行办法自发文之日起执行
关于继续执行一九九九年公有住房出售政策的通知
房地资改200084号
各区县房地局(房改办)、各委、办、局房改办：
为进一步推进本市公有住房的出售，满足居民的购房要求，结合本市公有住房出售的实际情况，经市政府同意，1999年公有住房出售方案执行日期延长至2000年12月31日。现就公有住房出售中的有关问题通知如下：
一、本市自2000年7月1日至2000年12月31日继续执行《关于1999年公有住房出售若干规定的通知》(沪房地改[1999]0460号)。
二、公有住房出售的市场价、独有成套公寓住房及独用成套新式里弄房的成本价与最低限价的执行日期，相应截止到2000年12月31日。
上海市房屋土地资源管理局
上海市住房制度改革办公室
二000年六月二十六日
上海市公有住房差价交换试行办法
１９９９年１月１９日上海市人民政府发布
第一条（目的）
为了规范公有住房差价交换活动，引导居民改善居住条件，活跃房地产二、三级市场，制定本办法。
第二条（适用范围）
本办法适用于本市行政区域内居民承租的公有住房的差价交换（以下统称差价换房）。
第三条（管理部门）
上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市差价换房的主管部门。区、县房地产管理部门负责所辖区域内差价换房的管理工作，业务上受市房地局领导。
区、县房地产交易管理机构负责本区、县规围内差价换房手续的具体管理工作。
第四条（差价换房的原则）
差价换房应当遵循自愿、公平和有偿的原则。
第五条（差价换房方式）
差价换房可以采取下列方式：
（一）公有住房承租权与公有住房承租权的交换；
（二）以公有住房承租权交换商品住房或者其他住房所有权；
（三）有偿转让公有住房承租权后，购买商品住房或者其他住房。
第六条（差价换房方式的适用）
凡独用成套的公有住房，其承租权不得采取本办法第五条第（二）、（三）项规定的方式进行差价换房。
第七条（不得差价交换的公有住房）
下列公有住房不得进行差 价交换；
(一）整幢独用的花园住宅；
（二）属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的；
（三）产权不明晰的；
（四）在户籍冻结地区内的；
（五）已列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；
（六）承租人拖欠租金尚未结清或者有违章搭建尚未处理的；
（七）已进入行政处罚程序，或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的；
（八）需要用于落实私房政策的；
（九）依法应当由出租人收回的。
第八条（差价换房的前提条件）
公有住房的承租人需要差价换房的,应当事先征得同住成年人的同意。
第九条（差价换房的限制）
差价换房不得造成当事人新的居住困难。
无本市城镇常住户口的个人不得通过差价换房取得公有住房承租权；差价换房的户籍管理，按照国家和本市的有关规定执行。
第十条（差价换房的价格）
差价换房的价格由当事人双方协商议定。
第十一条（差价换房合同）
差价换房应当订立书面合同。
差价换房合同的示范文本由市房地局制定。差价换房的当事人应当参照示范文本订立合同。
第十二条（差价换房的手续）
差价换房的当事人应当自合同订立之日起１０日内，按照下列规定办理差价换房手续；
（一）交换承租权的公有住房在同一区、县范围内的，到公有住房所在地 的区、县房地产交易管理机构办理；交换承租权的公有住房不在同一区、县范围内的，到价格高的公有住房所地在的区、县房地产交易管理机构办理。
（二）以公有住房承租权交换商品住房或者其他住房所有权的，到商品住房或者其他住房所在地的区、县房地产交易管理机构办理。
（三）有偿转让公有住房承租权的，到公有住房所在地的区、县房地产交易管理机构办理。第十三条（办理差价换房手续提交的文件）
当事人办理差价换房手续时，应当向房地产交易管理机构提交下列文件：
（一）差价换房合同；
（二）同住成年人签字同意差价换房的书面证明；
（三）租用公有住房凭证或者房地产权证书；
（四）户籍证明。
第十四条（征询意见）
房地产交易管理机构收到差价换房当事人提交的文件后，应当书面征询公有住房出租人或者出租人委托的物业管理企业的意见。
出租人或者出租人委托的物业管理企业应当自收到征询意见单之日起７日内给予书面答复。不同意差价换房的，应当说明理由；逾期不答复的，视作无异议。
第十五条（处理时限和要求）
房地产交易管理机构应当自收到差价换房当事人提交的文件之日起２０内完成处理工作。对符合条件和手续的，应当出具准予差价换房的书面证明；对不符合条件或者手续的，应当作出不予差价换房的决定，并书面通知当事人。
第十六条（变更租赁关系）
取得公有住房承租权的当事人应当自收到房地产交易管理机构准予差价换房的书面证明之日起７日内，持有关文件向出租人或者出租人委托的物业管理企业办理公有住房租赁关系的变更手续。
第十七条（所有权的变更登记）
以公有住房承租权交换商品住房或者其他住房所有权的，房地产交易管理机构应当在完成差价换房手续处理工作后，将有关文件移送房地产登记机构办理商品住房或者其他住房所有权的变更登记手续。
第十八条（有偿转让价款的使用限制）
当事人有偿转让公有住房承租权的，房地产交易管理机构应当将其转让所得价款存入公有住房所在地的区、县房地产管理部门指定的银行，由银行开具购房存款单。
购房存款单应当专项用于购买商品住房或者其他住房，不得转让、质押；３年之内不得兑取现金。
当事人购买商品住房或者其他住房的，有关银行应当按照购房合同的约定，将购房存款单的款额转移交付；转移支付后的余额部分，可以由当事人以现金方式提取。
第十九条（差价换房的税费）
市或者区、县有关部门、房地产交易管理机构应当按照有关规定收取差价换房的税、费。
第二十条（公有住房承租权担保合同的订立）
以公有住房承租权设定担保的差价房当事人，应当与债权人订立书面担保合同。
第二十一条（公有住房承租权担保合同的登记）
公有住房承租权担保合同订立后，当事人应当向公有住房所在地的区、县房地产登记机构办理担保合同登记。担保合同自登记之日起生效。
第二十二条（担保所得款项的使用限制）
以公有住房承租权设定担保所得的款项，必须专项用于支付取得该公有住房承租权的价款，不得挪作他用。
第二十三条（再作担保的限制）
已设定担保的公有住房承租权不得再作担保。
第二十四条（公有住房权属性质）
差价换房后，公有住房所有权的权属性质不变。
第二十五条（共用部位的使用）
差价换房后，公有住房中的共用部位仍维持原来的使用状况。
第二十六条（拆迁安置）
差价换房后，公有住房因城市建设需要拆迁的，仍按照本市居住房屋拆迁安置的有关规定，对公有住房承租人进行安置。
第二十七条（租金的交纳）
差价换房后，取得公有住房承租权的当事人仍应当按照本市规定的公有住房租金标准支付租金。租赁期间，本市公有住房租金标准调整的，应当按照调整后的租金标准支付租金，但不再计算住房面积超标准部分增加的租金。
第二十八条（继续承租）
按照本办法第五条第（二）、（三）项规定的方式取得公有住房承租权的当事人，丧失民事行为能力、死亡或者其户籍迁离本市的，可以由本市城镇常住户口的配偶或者直系亲属继续承租，但同住人仍享有居住权。
继续承租的个人可以由当事人指定；当事人未指定的，可以参照财产继承顺序确定。
第二十九条（试行日期）
本办法自１９９９年３月１日起试行。市人民政府以前发布的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准
市房地局：2002年公有住房出售方案通知
市房地局日前发出关于二○○二年公有住房出售方案的通知，通知作出5项规定：
一、建国后竣工的独用成套多层和高层公有住房的成本价为每平方米建筑面积1295元。
二、公有住房出售的市场价，独用成套钢筋混凝土结构公寓住房及独用成套混合结构、砖木结构公寓住房和新式里弄住房的成本价与最低限价的规定按《关于进一步推进本市公有住房出售的若干规定》（沪府发［1999］44号）执行。
三、公有住房的出售年份为2002年。
四、2002年公有住房出售的其他事宜，按《1996年公有住房出售方案》（沪府［1996］46号）及有关规定执行。
五、2002年公有住房出售方案的执行日期为2002年1月1日至2002年12月31日。
案例一
××区多层新工房，５层二室户；南北两间卧室，建筑面积６８平方米。１９９２年竣工，Ⅱ级地段。购房人为一般职工，可享受成本房价７５平方米，工龄３０年，购房人与同住人共３口人，最长工龄３０年。
成本价房价＝１２９５．００－１５．３×３０×１－２％×（２００２－１９９２）×１－４％×１－５％×９０％×１０２％×１０２％×６８．００×８０％＝３１０６９．４０元（其中成本价１２９５元；工龄给予每平方米建筑面积减去１５．３元优惠；成新折扣２％；已居住公房折扣４％；多层面积折扣５％；Ⅱ级地段×９０％；层次、朝向均×１０２％；一次性付款优惠×８０％。）
案例二
××区２０层新工房，１６层三室户；两间卧室朝南，一间卧室朝北；建筑面积１０６平方米。１９９２年竣工，Ⅱ级地段。购房人为科级干部，多层可享受８５平方米成本房价，高层则享受９３．５平方米成本房价，超出１０平方米以内按市场价，再超出部分按市场价（上限），购房人与同住人共３口人，最长工龄３０年。高层面积折扣８％。
成本价房价＝１２９５－１５．３０×３０×１－２％×（２００２－１９９２）×１－４％×１－８％×９０％×１０２％×１０２％×９３．５０＝５１７１３．９０元１０平方米市场价＝３２８８．００×１０２％×１０２％×８０％×１０．００＝２７３６６．７０元２．５平方米市场价（上限）＝５０１９．００×１０２％×１０２％×８０％×２．５＝１０４４３．５０元房屋全部价格＝（成本价＋市场价＋市场价上限）×８０％＝（５１７１３．９０＋２７３６６．７０＋１０４４３．５０）×８０％＝７１６１１．００元以上房价不包括房屋维修基金等
上海市私有住房产权交换暂行规定
为适应私有住房产权交换的社会需要,规范私有房屋产权交换行为,根据有关律、法规,结合本市的具体情况,制定本规定.
第一条
本市行政区域范围内,国有土地上的私有住房(不包括房改中已售公有住房)进行产权交换适用于本规定.
第二条
上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)是本市房屋交换行政主管部门.上海市房屋交换中心(以下简称市房屋交换中心)是经市房地局授权,行使本房屋交换日常管理的机构,负责受理和审批本市行政区域范围内,国有土地上的私有住房的房屋产权交换业务.
第三条 : 私有住房产权交换,应当符合下列条件:
1、已依法取得房屋所有权证、国有土地使用证或房地产权证;
2、房屋产权清楚,无使用纠纷;
3、非权籍冻结地区的,并且是房屋所有权人自用的住房;
4、非法律、法规禁止产权转移的私有住房.
第四条: 私有住房产权交换,应当遵循以下原则:
1、房屋交换后,不造成交换双方居住困难或居住不便的;
2、房屋交换后,不造成交换双方家庭主要成员工作地点与拟交换房屋座落背向的;
3、交换双方房屋的评估值扣除地段级差因素后,评估值差额不大于评估值较低一方房屋评估总额30%的;
4、凡两处交换一处或者一处交换两处的,应有利于照顾和瞻养老人(直系亲属);有利于执行法院或仲裁机构对于财产分割的判决或决的,以及有利于保护老弱病残者财产权益的.
第五条
共有的私有住房产权交换,除应当按照本规定第四条规定办法外,还应当取得该私有住房全体共有人的书面同意;原已出租的私有住房交换的,则调进方应继续履行原租赁合同的规定.
第六条
私有住房产权交换应当向市房我交换中心提出交换申请.申请时,交换双方应分别填写由市房屋交换中心统一印制的《上海市私有住房产权交换申请表》,并且提交以下文件证件:
1、所有权证、国有土地使用权证或房地产权证;
2、房屋所有权人身份证明及户口簿;
3、其他有关文件.
第七条
共有的私有住房交换,除应当提交本规定第六条规定的文件,还应当提交该私有住房全体共有人同意交换的书面证明;委托代理人代理的,代理人应当提交该私有住房所有权人具有法律效力的委托书.
第八条
市房屋交换中心受理交换申请后,应当查验私有住房交换双方提交的申请表及有关文件.经查验认可,则委托上海市房地产估价所分别对交换双方的私有住房进行评估.市房屋交换中心应当在上海市房地产估价所提交的评估报告后的七日内,对交换申请进行审核,并在交换双方提交的“申请表”上签署准予交换的意见,并且通知申请人.
第九条
交换申请批准后,交换双方当事人应当签订由市房屋土地管理局统一印制的《上海市私有住房产权交换合同》(以下简称“交换合同”).交换合同经交换双方当事人签署,由市房屋交换中心加盖核准章后生效.
第十条
私有住房产权交换,交换双方应按有关规定交纳税、费.
第十一条
“交换合同”经核准盖章后,统一由市房屋交换中心负责为交换双方按《上海市房地产登记条例》规定,向上海市房地产登记处或者交换房屋所在地的区、县房地产登记机构办理房屋产权变更登记,申领权证等手续.有关交换房屋评估、产权变更登记、申领权证和缴纳契税等费用,由市房屋交换中心一并负责代收、代缴.
第十二条
“交换合同”生效后,交换双方应当严格履行合同,并按合同约定办理房屋交割手续.如果一方不履行合同,另一方有权按合同约定追究违约责任,并请求违约赔偿.
第十三条
私有住房产权交换后,交换双方当事人可凭房地产权证,向交换屋所在地的房户籍管理部门办理户口迁移等有关手续.
第十四条 本规定由上海市房屋土地管理局负责解释.
第十五条 本规定自发布之日起执行
